Praha 16. dubna 2026 – Pro majitele bytů začíná rizikové období. Zatímco společenství vlastníků jednotek (SVJ) mají na roční vyúčtování služeb čas do konce dubna, pronajímatelé musí včas zajistit i vypořádání služeb s nájemci. Nejčastějším kamenem úrazu jsou povinné lhůty, neoprávněně účtované položky nebo zmatek při střídání nájemců. Jak zvládnout vyúčtování služeb a vyhnout se sankcím? Nejen na tyto situace se zaměřuje společnost FLET.
Podle zákona musí SVJ doručit vlastníkům roční vyúčtování za předchozí kalendářní rok nejpozději do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období, tedy obvykle do konce dubna. Vlastníci bytů, kteří byt pronajímají, následně musí zajistit vyúčtování nákladů svým nájemcům nebo podnájemníkům. Ti by si po doručení vyúčtování měli zkontrolovat, zda odpovídají účtované služby, zálohy, počet osob rozhodných pro rozúčtování, údaje z měřidel, zúčtovací období i výpočet přeplatku nebo nedoplatku. Pokud něco chybí nebo není jasné, měli by do 30 dnů požádat o podklady a případně uplatnit námitky. Pronajímatel má poté dalších 30 dnů na doložení podkladů nebo vyřízení námitek. Přeplatek nebo nedoplatek musí být vypořádán nejpozději do 4 měsíců od doručení vyúčtování.
„V případě, že vyúčtování není doručeno včas, může vzniknout nárok na zákonnou sankci za prodlení. Ta může činit až 50 Kč za každý započatý den prodlení, pokud není ujednáno jinak. V praxi vidíme, že právě časová návaznost mezi jednotlivými kroky je jedním z nejproblematičtějších míst celého systému,“ popisuje David Bureš, zakladatel a CEO FLET. Vyúčtování nájemníkům totiž často závisí na tom, kdy SVJ poskytne vlastníkovi finální podklady. „Pokud dojde ke zpoždění na úrovni domu, může se to následně promítnout i do vyúčtování vůči nájemníkům,“ dodává Bureš.
Fond oprav a střídání nájemců
Změna nájemníka nebo podnájemníka může v průběhu roku přinést další komplikace. V těchto případech se doporučuje náklady správně rozdělit podle období užívání bytu, pracovat s odečty měřidel při předání bytu a zohlednit všechny zaplacené zálohy. Pro investory, kteří nemají na administrativu čas, FLET zajišťuje komplexní servis zahrnující vyhledávání bytů a nájemníků, financování i následnou správu nemovitostí, čímž se riziko chyb ve vyúčtování minimalizuje.
V praxi se rovněž poměrně často objevují případy, kdy jsou do vyúčtování zahrnovány také položky, které přímo nesouvisejí s užíváním bytu. Jedná se zejména o příspěvky do fondu oprav, náklady na správu domu nebo pojištění budovy. Tyto výdaje se vztahují k vlastnictví nemovitosti a standardně by neměly být přenášeny na nájemce.
SVJ má v tomto procesu důležitou, ale nepřímou roli. V domě rozděleném na jednotky bývá SVJ poskytovatelem služeb vůči vlastníkům jednotek a může rozhodovat o rozsahu služeb, výši záloh, způsobu rozúčtování a také o výši pokuty v mezích zákona. Za řádné a včasné vyúčtování vůči nájemci však zpravidla odpovídá pronajímatel jako vlastník bytu.
Na co si dát pozor
Současná legislativní úprava není z pohledu praxe úplně ideální. Kombinace několika navazujících lhůt, různých zdrojů dat a poměrně přísných sankcí za prodlení vytvářejí situace, kdy se i při běžném administrativním zpoždění může celý proces zkomplikovat. „Důležitým prvkem vyúčtování je jeho transparentnost a přehlednost. Nájemce by měl mít z vyúčtování jasný přehled o tom, z jakých podkladů vychází, jak byly jednotlivé náklady rozúčtovány a jakým způsobem vznikl výsledný přeplatek nebo nedoplatek,“ upozorňuje Bureš.
Pokud je příjemce služeb alespoň 3 měsíce v prodlení s úhradou služeb nebo záloh, může nejvyšší orgán družstva nebo SVJ za podmínek stanovených zákonem rozhodnout o dočasném omezení nebo neposkytování některých služeb. Po uhrazení dluhu mají být tyto služby bez zbytečného odkladu obnoveny.
O společnosti FLET
Firmu FLET (dříve Bureš & partneři) tvoří tým profesionálů specializujících se na vyhledávání, financování, rekonstrukce, pronájem a správu investičních nemovitostí v Praze. Klientům pomáhají získat z nemovitosti maximální výnos a s 25 lety praxe a kolem 800 bytů ve správě v celkové hodnotě zhruba 6 miliard korun patří v České republice mezi špičku. Hledají způsob, jak klientům zlepšit život a naplnit jejich sny o finanční nezávislosti. Nabízejí komplexní přístup od stanovení klientova cíle až po jeho naplnění, přičemž zásadní je přátelské prostředí, férové jednání a jasná vize. Více na www.flet.cz.
Zdroj: FLET
Často kladené otázky
Jaké sankce hrozí za pozdní vyúčtování?
Pokuta až 50 Kč za každý započatý den prodlení.
Jak dlouho mají SVJ čas na vyúčtování?
SVJ musí doručit vyúčtování do čtyř měsíců po zúčtovacím období.
Co dělat, když vyúčtování není jasné?
Nájemník by měl do 30 dnů požádat o podklady a uplatnit námitky.
