Praha 19. srpna 2026 – Návrh novely katastrálního zákona má u vybraných vkladů založených na veřejné listině, typicky notářském zápisu, umožnit zápis bez dnešní dvacetidenní ochranné doby. Tato cesta má omezit riziko padělaných listin. Jenže nejnebezpečnější podvody někdy začínají pravým podpisem člověka, který je nemocný, zmanipulovaný nebo jedná pod nátlakem.
Vnučka se dlouhodobě starala o svou babičku. Doprovázela ji k lékařům a zajišťovala jí pečovatelskou službu. Právě proto dobře věděla, že babička kvůli závažné demenci nerozumí smlouvám ani následkům svého jednání. Přesto jí předložila darovací smlouvu na spoluvlastnický podíl k nemovitosti v hodnotě nejméně 11.991.000 korun a podala návrh na vklad do katastru.
Nejde o vymyšlený odstrašující příběh. Případ řešily trestní soudy a Nejvyšší soud dovolání odsouzené ženy odmítl. Vklad se tehdy neprovedl jen díky aktivitě dalších členů rodiny, kteří včas požádali o předběžné opatření zakazující nakládání s podílem. Několik dnů na reakci tak mohlo rozhodnout o majetku v hodnotě téměř dvanácti milionů korun.
Ve zveřejněném popisu případu není uvedeno, že rozhodující byla právě zákonná dvacetidenní lhůta. Bylo by proto nepoctivé to tvrdit. Případ ale dokládá něco podstatnějšího: podvodníkem nemusí být neznámý člověk s padělanou občankou. Může jím být osoba, které senior důvěřuje a kterou dobrovolně pustí do svého domova. A mezi podáním návrhu na vklad a jeho povolením může být čas pro zásah rodiny naprosto rozhodující.
Co přesně se má změnit
Dnes může katastrální úřad povolit vklad nejdříve po uplynutí dvaceti dnů od odeslání informace, že práva k nemovitosti jsou dotčena změnou. Vlastník tak dostává čas zjistit, že se s jeho domem, bytem nebo pozemkem něco děje, a v případě potřeby jednat.
Návrh novely tuto ochranu neruší u všech převodů. U běžných soukromých smluv má zůstat. Výjimka se má týkat mimo jiné situace, kdy je podkladem veřejná listina o právním jednání, návrh za všechny účastníky podá přes portál jejich zmocněnec a právě on listinu sepsal. V praxi půjde především o notáře, který sepíše například kupní nebo darovací smlouvu ve formě notářského zápisu a následně sám odešle návrh na vklad.
Takový postup významně snižuje nebezpečí, že někdo katastru podstrčí padělanou smlouvu nebo listinu cestou pozmění. To je jeho skutečná výhoda. Jenže padělek je pouze jednou z podob majetkové kriminality. Bezchybný dokument a pravý podpis ještě neodpovídají na otázku, co se odehrálo před návštěvou notáře a zda jednající člověk skutečně rozuměl tomu, o co přichází.
Podvod, který není na první pohled vidět
Senior může před cizím člověkem působit orientovaně, přestože jeho schopnosti během dne výrazně kolísají. Člověk po cévní mozkové příhodě může správně říci své jméno, adresu a poznat příbuzného, ale nemusí chápat právní a ekonomické následky převodu domu. Oběť dlouhodobého nátlaku může na všechny otázky odpovědět klidně, protože se bojí toho, co ji čeká po návratu domů. Nemocný člověk může převést nemovitost na osobu, na níž je současně odkázán při jídle, hygieně nebo užívání léků.
Notář má zásadní preventivní povinnosti. Ověřuje totožnost, kontroluje oprávnění jednat, dbá na zákonné náležitosti a při zjevných pochybnostech nemá nechat problematické jednání bez povšimnutí. Není však psychiatrem, neurologem ani vyšetřovatelem. Během jedné schůzky nemůže s absolutní jistotou odhalit skrytou poruchu rozpoznávacích schopností, strach, vydírání nebo měsíce manipulace probíhající za zavřenými dveřmi.
Nejde o útok na notáře ani o tvrzení, že notářské zápisy jsou běžně zneužívány. Jde o odmítnutí nebezpečné představy, že vyšší důkazní síla listiny vylučuje lidskou zranitelnost. Nevylučuje.
A kdo si myslí, že za notáře automaticky ručí stát, ten se plete. Za zpronevěru peněz z notářské úschovy stát neodpovídá a ani za každou jinou chybu notáře neručí; jeho odpovědnost je omezena na zákonem přesně vymezené úkony.
Ani notářský zápis není neprůstřelný
Dokládá to další skutečný případ, tentokrát přímo spojený s notářským zápisem. Muž využil lehké mentální retardace ženy, nastěhoval se k ní, přesvědčoval ji, že ji příbuzní chtějí připravit o majetek, a omezoval její kontakt s rodinou. Následně ji přiměl ke zřízení svěřenského fondu, do něhož byly vloženy její nemovitosti; statut byl sepsán ve formě notářského zápisu. Podle statutu se měl muž stát svěřenským správcem a po zániku fondu mu měly nemovitosti připadnout; v katastru byl také jako svěřenský správce zapsán. Soudy však následně uzavřely, že fond ani jeho funkce správce platně nevznikly.
Trestní soud jej uznal vinným z pokusu podvodu. Civilní soudy dospěly k závěru, že zřízení fondu a vložení majetku byly pro duševní poruchu ženy absolutně neplatné, a určily, že nemovitosti zůstaly jejím vlastnictvím. Nejvyšší soud jeho dovolání zamítl v rozsudku sp. zn. 24 Cdo 1754/2022.
Případ se netýkal stejného zrychleného režimu, jaký teprve navrhuje novela. Pro dnešní diskusi je přesto mimořádně důležitý. Ukazuje, že může existovat formálně řádný notářský zápis a současně závažné zneužití slabosti člověka. Veřejná listina spolehlivěji dokládá, co bylo před notářem projeveno. Nemůže ale sama absolutně zaručit, že vůle byla skutečná, svobodná a prostá skrytého nátlaku nebo zneužití duševní poruchy.
Banky jsou přirozeným spojencem ochranné lhůty
Banky při realitních obchodech prověřují podezřelé finanční toky a v odůvodněných případech platby dočasně pozastavují. Jsou další důležitou ochrannou vrstvou.
Podle výroční zprávy FAÚ podaly banky v roce 2025 5656 ze 7497 oznámení podezřelých obchodů a úřad zajistil 1,95 miliardy korun. Obchody s nemovitostmi patřily mezi významné vazby těchto oznámení; jejich objem zpráva nevyčísluje.
Bankovní kontrola a ochranná doba v katastru se nenahrazují, ale doplňují. Banka může zachytit podezřelý pohyb peněz, rodina nečekanou plombu a soud vydat předběžné opatření. Dvacet dnů dává těmto signálům čas proměnit se v zásah před povolením vkladu. Ale např. u darování banka nemusí mít co zachytit. Proto musí mít vlastní bezpečnostní brzdu i katastr.
Přibližně pět dnů není zákonná jistota
Sama aktuální důvodová zpráva k novele připouští, že dvacetidenní lhůta dává dotčenému člověku dostatek času zjistit, že vkladové řízení probíhá, a obrátit se na soud. U zrychleného postupu naopak označuje časové okno pro zjištění řízení a reakci za velmi krátké a odhaduje je přibližně na pět dnů.
Návrh sice doplňuje novou brzdu. Kdo se o problematickém řízení dozví, může katastru oznámit, že hodlá podat návrh na předběžné opatření. Řízení se dočasně přeruší, ale podání návrhu soudu je nutné doložit do pěti pracovních dnů. To je rozumné zlepšení návrhu, nikoli rovnocenná náhrada současné ochrany.
Aby tato brzda člověku pomohla, musí se nejprve vůbec dozvědět o plombě. Poté musí pochopit její význam, kontaktovat právníka, shromáždit podklady, připravit návrh, případně složit soudní jistotu a informovat katastr. To vše dříve, než úřad vklad povolí. Přibližných pět dnů navíc není minimální čekací dobou stanovenou zákonem. Je pouze odhadem běžného technického a administrativního zpracování.
Jak to má zvládnout člověk hospitalizovaný po mrtvici? Senior, jehož poštu přebírá právě osoba, která jej manipuluje? Majitel na dovolené nebo v zahraničí? Člověk s počínající demencí, který dopisu z katastru nerozumí? Dvacet dnů není pro tyto lidi nadstandardní pohodlí. Je to minimální šance, že si změny všimne někdo, kdo jim dokáže pomoci.
Po zápisu žádné jednoduché tlačítko Zpět neexistuje
Je třeba zůstat přesný. Ani po chybném nebo podvodně vyvolaném vkladu nejsou všechny možnosti původního vlastníka automaticky ztraceny. Může se obrátit na soud, domáhat se odstranění nesouladu a požádat o poznámku spornosti. Může také usilovat o předběžné opatření, které zabrání dalšímu nakládání s nemovitostí.
Proti samotnému rozhodnutí katastrálního úřadu, kterým byl vklad povolen, však není přípustný opravný prostředek, přezkumné řízení ani obnova řízení. Obrana se přesouvá do soudního sporu. Poškozený musí nést náklady, předkládat důkazy o nátlaku či zdravotním stavu a čekat na pravomocné rozhodnutí. Pokud mezitím následuje úplatný převod na další osobu jednající v dobré víře ve stav katastru, právní situace se může ještě výrazně zkomplikovat.
Rozdíl je jednoduchý: před zápisem se člověk snaží zabránit škodě. Po zápisu se snaží získat zpět domov, u něhož už veřejný seznam tvrdí, že patří někomu jinému.
Návrh ještě lze opravit
Novela zatím nebyla schválena vládou ani předložena Parlamentu a její znění se může změnit. To není důvod k uklidnění, ale příležitost opravit právě tu část, která vytváří zbytečné bezpečnostní riziko.
Zrychlený režim dává smysl tam, kde je podkladem pravomocné rozhodnutí soudu nebo jiného orgánu a práva dotčených osob už chránilo předchozí řízení. U soukromého převodu by však dvacetidenní ochrana měla zůstat bez ohledu na to, zda je smlouva soukromou listinou, nebo notářským zápisem. Forma dokumentu může snížit riziko padělku. Nemůže odstranit demenci, závislost, strach ani nátlak.
Ochranná doba nezabrání každému podvodu. Je však jednou z mála pojistek, která dává majiteli, jeho rodině a soudu čas zasáhnout dříve, než se podvod propíše do katastru a podvodník získá postavení zapsaného vlastníka. Skutečné soudní případy ukazují, že právě čas před povolením vkladu může rozhodnout o majetku za miliony i o střeše nad hlavou. Několik dnů rychlejšího zápisu nestojí za riziko, že původní vlastník bude o svůj domov bojovat u soudu celé roky s nejistým výsledkem.
Zdroj: JUDr. Lukáš Rezek, LL.M. advokát a partner Advokátní kanceláře Petráš Rezek; člen Kárné komise České advokátní komory; člen Sekce pro AML České advokátní komory; rozhodce Rozhodčího soudu při HKČR a AKČR; zprostředkovatel kolektivních sporů u Ministerstva práce a sociálních věcí ČR
Často kladené otázky
Jaký je hlavní účel novely katastrálního zákona?
Umožnit zápis bez dvacetidenní ochranné doby u vybraných vkladů.
Jaké jsou rizika spojená s novou novelou?
Zvýšení rizika podvodů na seniorech, kteří mohou být zmanipulováni.
Jak dlouhá je ochranná lhůta podle současného zákona?
Dvacet dnů od odeslání informace o změně práv k nemovitosti.
Jaké situace novela neřeší?
U běžných soukromých smluv ochrana zůstává.
